Toda compraventa implica el pago de tres impuestos: de Inmueble, de Enajenación del Bien Inmueble y de Transferencia de Bien Inmueble. Y, al menos que se pacte lo contrario, el vendedor es el responsable del pago de estos tributos.Hipotecas, donaciones, declaraciones de mejoras y actas de copropietarios son algunas de las transacciones relacionadas con bienes inmuebles que se pueden inscribir en el Registro Público (RP).
En Panamá, todas las escrituras necesarias para legalizar bienes inmuebles pueden ser registradas. En este artículo, nos referiremos a la escritura de compraventa en particular y Le ayudaremos a conocer todo lo que debe saber sobre ella.Antes de comprar un bien:
1) Verifique su estado en el RP, ya que podría encontrar servidumbres o gravámenes hipotecarios existentes
2) Consulte a la Dirección General de Catastro y conseguir allí el plano del polígono a comprar y la ubicación regional
3) Compruebe en el Ministerio de Economía y Finanzas (MEF) cuánto tiene que pagar la propiedad por impuesto de inmueble cada año. Y, finalmente, si está interesado en hacer mejoras,
2) Consulte a la Dirección General de Catastro y conseguir allí el plano del polígono a comprar y la ubicación regional
3) Compruebe en el Ministerio de Economía y Finanzas (MEF) cuánto tiene que pagar la propiedad por impuesto de inmueble cada año. Y, finalmente, si está interesado en hacer mejoras,
4) Pregunte a la Dirección de Desarrollo Urbano del Ministerio de Vivienda cuáles son las normas de construcción y zonificación que corresponden a esa propiedad.Por lo general, al comprar una propiedad, el primer paso que se da es la firma de contrato “Promesa de compraventa”. Este instrumento es un contrato anterior a la compraventa final en el que, básicamente, se declara que usted se compromete a firmar la compraventa final tan pronto cancele el precio de venta al vendedor.
El pago del precio de venta suele realizarse de manera escalonada o en abonos. Le recomiendo leer siempre las penalidades por morosidad con relación a los abonos, antes de firmar. Muchas personas han perdido grandes sumas de dinero al aplicárseles cláusulas penales por incumplimiento de este tipo de contratos.
La compraventa es el contrato final para adquirir un inmueble. Bien puede estar seguido de una promesa de compraventa o ser firmado directamente, si usted paga el precio total de la propiedad al vendedor. En este documento, usted debe verificar la redacción de todas las cláusulas, a fin de garantizar la adquisición ‘pacífica’ del inmueble, y evitar que le incluyan figuras jurídicas que menoscaben sus derechos sobre la propiedad, como derechos de usufructo al vendedor, retro-ventas, vicios ocultos o la responsabilidad en el pago de impuestos y gastos en general. Cubierta la etapa de contratos, debe iniciar los cálculos para el pago de los impuestos correspondientes y la obtención de paz y salvo.
En toda compraventa, los impuestos involucrados son tres: Impuesto de Inmueble, Impuesto de Enajenación del Bien Inmueble (3% de la ganancia obtenida en la venta) e impuesto de Transferencia de Bien Inmueble (2% del precio de venta) El vendedor es el responsable del pago de estos tributos, salvo pacto en contrario.
Una vez tenga al día los impuestos, debe solicitar un paz y salvo del MEF y otro del Instituto de Acueductos y Alcantarillados Nacionales, en relación con la finca, para que sean incluidos en la escritura. Regularmente, el vendedor provee estos paz y salvos. Cuando haya recolectado toda la documentación anterior, convierta esos instrumentos en una Escritura Pública y acuda a una notaría para ‘protocolizarlos’. El notario retiene los contratos originales y, a cambio, le entrega el documento que se inscribe en el RP, conocido como ‘cierre notarial’. También debe considerar los gastos de este cierre, trámite por el cual le facturarán los testigos, los timbres, las hojas notariales y el derecho del notario.
Con el ‘cierre’ en mano, luego debe dirigirse al Registro Público y solicitar el cálculo de inscripción de la escritura. En promedio, se cobra a razón de 5 dólares por los primeros mil dólares, más 2.5 dólares por cada mil dólares adicionales del precio de venta. Así, por ejemplo, si compra una propiedad por 100 mil dólares estaría pagando al registro 5 dólares por los primeros mil, más 247.5 dólares por los 99 mil adicionales y 10 dólares por la calificación, lo cual totalizaría unos 262.50 dólares por concepto de derechos. Para algunos bienes se exige la presentación de documentos adicionales a los ya citados, tales como constancia de pago de cuotas de mantenimiento para apartamentos o actas de junta de accionistas aceptando la venta, cuando la propiedad a adquirir se encuentra a nombre de una entidad o compañía. Si usted cumple con todos estos pasos, puede dar por hecho que obtendrá su título de propiedad de manera segura.
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